A csökkenő ipari kibocsátás és a logisztikai szektor megrendeléseinek visszaesésére válaszul a fővárosi ipari ingatlanpiac mutatószámai romlottak 2009 első félévében, noha a második negyedévi kereslet az első negyedévi szint több mint kétszeresét tette ki, enyhe optimizmusra adva okot – áll a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb elemzésében.

Míg a tranzakciók száma az idei első két negyedévben a tavalyi év hasonló időszakaiban mért mennyiség alatt volt, addig számos parkot tovább bővítettek, ami a kihasználatlansági ráta erős emelkedéséhez vezetett, egészen 24,4 százalékig. A szabad területek nagy aránya számos fejlesztőt arra kényszerített, hogy akár piaci átlagár alatt adják bérbe területeiket.

A bruttó kereslet 2009 második negyedévében 30.200 m2 volt, ami 63 százalékos visszaesést jelent 2008 hasonló időszakához képest, és közel azonos a 2006 második negyedévében bérbeadott szinttel. Ez a szám azonban több mint duplája az idei első negyedév adatának, így pozitív változást jelent az év elején tapasztalt visszaeséshez képest.

A kereslet 58 százaléka szerződéshosszabbításból származott, míg a maradékot új tranzakciók illetve bővülések tették ki; előbérleti szerződés nem történt. Ezek az arányok megegyeznek a kereslet első negyedévi megoszlásaival.

A keresletet -a CBRE prognózisának megfelelően- a 2.000-4.000 m2 közötti tranzakciók adták, az átlagos bérelt terület nagysága nagyjából 3.000 m2 volt. Immár az ötödik egymást követő negyedévben volt a kereslet a Budapest déli agglomerációjában a legerősebb, a második legnépszerűbbnek a főváros nyugati kapuja bizonyult.

A fejlesztési hullám 2009 első negyedévében tetőzött és a második negyedévre lelassult. Mivel számos fejlesztés átadása csúszott, ezért csupán öt új egységet adtak át összesen 44.000 m2-en, ami az év első negyedévében átadott új területek fele. Mindegyik fejlesztés már meglévő parkban történt bővítés volt, és csupán egy egységre kötöttel előbérleti szerződést.

A modern ipari ingatlanpiac Budapesten és környékén jelenleg 1.507.000 m2-t tesz ki. A CB Richard Ellis előrejelzése szerint a harmadik negyedévben valamivel kisebb területen adnak át ipari ingatlanokat, mint a másodikban, míg év végén csupán egyetlen projekt építkezése várható. Jelenleg nincs olyan ingatlan építés alatt, melynek átadása 2010-re tehető.

Habár a kereslet erősebb, a kínálat pedig gyengébb volt mint az első negyedévben, a kihasználatlansági ráta 1,8 százalékponttal tovább emelkedett, és jelenleg 24,4 százalékon áll. Az év második felében a üresedés kis mértékű növekedése várható, de a fejlesztési hullám lecsengésével 2010 elejétől ennek csökkenése valószínű.

Számos fejlesztő rendkívül agresszív árazást folytat, és ez versenytársaik árpolitikájára is kihat. Az ajánlati árak jelentős nyomás alatt vannak: 3,5-5,5 euró/m2/hó között mozognak, de egyes parkokban már 3,0 euró/m2/hó áron is raktárhoz lehet jutni a bérleti időszak első felében, lépcsős bérleti díj keretén belül.