Közép- és Kelet-Európa lakóingatlan-piaca jelentősen megváltozott. Az UniCredit Csoport friss tanulmánya szerint a régióban továbbra is mennyiségi és minőségi ingatlanhiány tapasztalható.

„Az elmúlt évek gyors ütemű növekedése ellenére az új építésű ingatlanok kínálata még mindig nem tudja kielégíteni a keresletet" – állapította meg Erich Hampel, az UniCredit Csoport Közép- és kelet-európai divíziójának vezetője. A régióban magas arányú a lakóingatlan-tulajdonlás, de jövedelmük gyors növekedésével párhuzamosan a háztartások egyre inkább törekszenek életkörülményeik javítására. Ez is egy, a lakáscélú ingatlanok iránti keresletet ösztönző tényező. „10 háztartásból 2 tervezi ház vagy lakás vásárlását a következő években, közülük a legtöbben saját lakóhely céljára – tette hozzá Erich Hampel. – Ennek tükrében Közép- és Kelet-Európában további lehetőségeket látunk a lakáscélú ingatlanok piacán."

A nemzetközi pénzügyi válság miatt napjainkban a makroökonómiai környezet kevésbé előnyös. A régió gazdasági növekedése továbbra is magas, de a kockázatok nemzetközi szintű újraárazása lassíthatja a tőkebeáramlást, és szigorúbb hitelezési feltételekhez vezethet − ez a két tényező pedig negatív hatással lehet az ingatlanszektorra.

„Úgy véljük, hogy a növekedési trendek némileg visszafogottabbá válnak majd, de hirtelen visszaesés nem várható" – mondta Debora Revoltella, a közép- és kelet-európai régióért felelős vezető közgazdász.

A lakóingatlan-tulajdonlás magas arányú, de az ingatlanok minősége lemaradásban van
A privatizációs folyamat eredményeként a régióban nagymértékű a lakóingatlan-tulajdonlás, de az ingatlanok minősége nem éri el a nyugat-európai színvonalat. A meglevő lakóingatlan-állomány jelentős része az egykori szocialista lakásépítési rendszer öröksége, a lakások közel 70 százaléka 1945 és 1990 között épült. Bár a lakóingatlan-állomány viszonylag új, ezek az ingatlanok a legtöbb esetben elhanyagoltak. A régió lakóingatlanainak átlagos hasznos alapterülete mintegy 63 négyzetméter, szemben az EU nyugati országainak érettebb piacain tapasztalható 87 négyzetméterrel. A „régi" EU-országok otthonaiban az átlagos szobaszám 4,2, míg Közép- és Kelet-Európa esetében ez az érték csak 2,8.

„Vizsgálataink szerint a lakosság átlagosan 56 százaléka él családi házakban, és csak 44 százaléka lakásokban – összegezte az eredményeket Revoltella. – Ezzel együtt jelentős eltérések tapasztalhatók a régióban." A lakosság több mint 70 százaléka él családi házakban Boszniában (75 %), Szerbiában (71 %) és Magyarországon (70 %), viszont a lakások dominálnak Oroszországban (84 %), Ukrajnában (63 %), Lengyelországban (58 %) és a Cseh Köztársaságban (53 %).

A kínálati hiány a fenntarthatóság hajtóereje
„Közép- és Kelet-Európa ingatlanainak minősége és mennyisége viszonylag alacsony" – állapította meg Revoltella. Néhány számadat jól szemléltetheti a helyzetet. Az ezer lakosra jutó lakóingatlanok száma a közép- és kelet-európai régióban 413, ami a nyugat-európai 472-es átlag alatt marad. Az elmúlt három évben Közép- és Kelet-Európában ezer lakosonként átlagosan közel 3,0 új lakóhely épült, szemben a nyugat-európai 7,4-es átlaggal.

A minőségi és a mennyiségi kínálat ilyen hiányossága további számottevő keresletet feltételez az új építésű ingatlanok iránt. Összességében a lakosság 19 százaléka tervezi, hogy saját otthont vásárol, és egyharmaduk a következő három éven belül készül erre. A másik egyharmad a következő 10 éven belül képzeli el a vásárlást. Az átlagot meghaladó értékeket mutattak ki az új ingatlanba való befektetési szándékról Románia (25 %), Horvátország (24 %) és Szlovénia (23 %) lakosságánál.

Az új házat/lakást vásárolni szándékozók többsége (88 %) saját lakásaként kívánja használni azt. A befektetési célú ingatlanvásárlás gyakoribb motiváció Szerbiában (9 %), Horvátországban (8 %) és Bulgáriában (7 %). Ezzel szemben második lakóingatlant több horvát (8 %), ukrán (7 %), szlovén és bolgár (6 %) lakos vásárolna.

Nem áll fenn a túlértékeltség veszélye, de néhány területet figyelni kell
Az ingatlanárak jelentős mértékben emelkedtek az elmúlt évtizedben, felvetve a túlértékeltség veszélyét. „Továbbra is úgy gondoljuk, hogy a régió ingatlanárai megfelelnek az egyensúlyi szintnek, bár néhány alszegmensben ettől eltérő trendek is elképzelhetőek" – nyilatkozta Debora Revoltella. A közelebbről is megvizsgálandó területek közé tartozik a bolgár nyaralóingatlanok piaca, vagy a néhány fővárosban, így Bukarestben is megfigyelhető piaci egyensúlytalanságok. A kazah piac kipukkanó „lufijára" pedig az egész régiónak intő jelként kell tekintenie.

„Összességében a kedvezőtlenebb nemzetközi környezet és a néhány területen tapasztalható egyensúlytalanság ellenére a piac hosszú távon bővülni fog a minőségi és mennyiségi hiány, valamint a strukturális kereslet együttes hatásai miatt" – foglalta össze a várakozásokat Revoltella.

Közép- és Kelet-Európa ingatlanpiacának konzisztens kereslete segíti a piaci szegmens hosszú távú bővülését. Az UniCredit Csoport átfogó regionális bankhálózata révén teljes körű termék- és szolgáltatáskínálatot nyújt az ingatlanpiacok számára, legyen szó jelzáloghitelekről vagy üzleti célú ingatlanokról. „Egyes közép- és kelet-európai országokban az UniCredit Csoport már piacvezető a jelzáloghitel-piacon, mint például Lengyelországban, Horvátországban és Bulgáriába – mondta el Erich Hampel. – A csoport piaci részesedése ezekben az országokban 16 és 34 százalék között van. Oroszországban vagy a Cseh Köztársaságban lényegesen alacsonyabb a jelzáloghitel-piaci részesedésünk, bár a potenciális bővülés mértéke ott jóval magasabb.” A jövőbeli növekedés szempontjából a legfontosabb piacok Oroszország, Ukrajna, Lengyelország és Törökország, különösen az üzleti célú ingatlanok esetében, ahol kétszámjegyű bővülés várható.