A jó elhelyezkedésű, első osztályú ingatlanok azonban továbbra is kapósak lehetnek, a régió központi piacait nem felejtik el a befektetők – hangzott el a CB Richard Ellis (CBRE) évértékelő sajtótájékoztatóján.

Csúcsot döntött az irodák iránti kereslet – ötödször egymás után
A modern irodák iráni kereslet 2008-ban rekordot döntött: a bérbeadás szintje 330 ezer négyzetmétert tett ki, ami 3 százalékkal haladja meg a 2007-es, és harmadával a 2006-os szintet. Különösen az év utolsó negyedéve volt erős: a negyedik negyedben kötötték az ügyletek 35 százalékát. A legnagyobb tranzakciót egyértelműen a K&H Bank és a TriGranit közel 47 ezer négyzetméterre szóló bérleti és előbérleti szerződése jelentette. Az előbérleti szerződések általában is jelentős arányt képviseltek 2008-ban, így a 2009-ben piacra kerülő irodaterületek 28 százalékát már elkészültük előtt kiadták.

A fejlesztők korábban még soha sem biztosították be bérlőkkel ilyen nagy arányban fejlesztéseiket; ez segíthet abban, hogy ellensúlyozza az elkövetkező negyedévekben várható valószínű túlkínálatot. A 2008-as rekordot jelentő 250 ezer négyzetméternyi új irodaterület után 2009-ben 270 ezer négyzetméternyi új, még kiadatlan fejlesztés befejezése várható.

A már építés alatt álló projekteket az eredeti ütemezés alapján viszik a piacra (legfeljebb műszaki okokból képzelhető el a csúszás), a nem megerősített, tervezett fejlesztések azonban kevésbé biztosak. A fejlesztők a romló gazdasági környezetre azonnal és jelentősen reagáltak. A jelenlegi becslések alapján mindössze 130 ezer négyzetméter irodaterület épül meg 2010-re, míg nagyjából 300 ezer négyzetméter irodaterület fejlesztését elhalasztják.

„Új korszakba lépünk az irodabérleti piacon” – nyilatkozta az évnyitó sajtótájékoztatón Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis magyarországi irodájának ügyvezetője. „A fejlesztők kétszer is meggondolják, hogy belekezdjenek-e egy új projektbe. A mai piaci helyzet – mind pénzügyi, mind ingatlanpiaci szempontból – azt igényli a beruházóktól, hogy fejlesztéseiknél jelentős arányú előbérleti szerződéssel rendelkezzenek. Az ún. „BTS” (built-to-suit, igény szerinti) megállapodások eddig nem voltak jellemzőek a magyar piacra, ám ez most megváltozik. Azt látjuk, hogy sokkal több tervezés előzi meg az építkezést, mint a korábbi években – ez pedig segíthet elkerülni a hosszú távú piaci egyensúlytalanságot” - tette hozzá Konthur Adrienne.

A logisztikai piac is rekordot döntött
2008 a logisztikai ingatlanok piacán is rekordot hozott, mind a kereslet, mind a kínálat tekintetében. Számos fejlesztés készült el és került sikeresen kiadásra, így a modern ipari ingatlan-állomány 2008 végére Budapesten és vonzáskörzetében 1,4 millió négyzetmétert tett ki. A tavalyi évben rekordmennyiségű új terület került a piacra, kétszer annyi, mint 2007-ben. Egyetlen év alatt az ipari ingatlanállomány 30 százalékkal nőtt.

A modern ingatlanok iránti kereslet 2008 minden negyedévében jelentősen meghaladta a 2007-es időszakokban tapasztaltakat. A bérbeadások szintje 335 ezer négyzetmétert tett ki, ami 50 százalékos bővülést jelent 2007-hez képest. Az előbérleti szerződések a keresletnek jelentős arányát tették ki minden negyedévben. Mindazonáltal - minthogy a bérbeadásokon belül az előbérleti szerződések magas aránya erős kínálattal párosult - a kihasználatlansági ráta 16,3 százalékra nőtt 2008 végére. Meg kell jegyeznünk, hogy 2009 során a romló gazdasági környezet miatt a logisztikai piac lassulására számítunk.

A csökkenő ipar termelés és a recesszió Magyarország legfontosabb kereskedelmi partnereinél már hatással volt a logisztikai területek iránti keresletre: alacsonyabb keresletre számítva a fejlesztők újragondolják stratégiájukat, ami kevésbé agresszív fejlesztéseket jelent. „2009 első hónapjaiban még számos nagy fejlesztés kerül a piacra” - mondta Borbély Gábor, a CBRE vezető piaci elemzője. „Ma 120 ezer négyzetméter modern logisztikai terület áll építés alatt, ami a 2007. januári szintnek felel meg. Az új kínálat szintje a finanszírozás nehézségei miatt a későbbiekben kérdéses. A fejlesztők nagy területi igényekkel rendelkező potenciális bérlőket keresnek, jóval az építkezések megkezdése előtt. Arra számítunk, hogy a spekulatív fejlesztések nagymértékben csökkennek az év végéig.” – tette hozzá Borbély Gábor.

A befektetési piac leáll a régióban – Magyarország sem kivétel
A magyarországi kereskedelmi ingatlanpiacra irányuló befektetések 2008-ban 410 millió eurót tettek ki. A kimagasló rekordnak számító 2007-es év után a piac lassulást várt, azonban a 80 százalékos csökkenés azt jelenti, hogy a befektetési piac gyakorlatilag leállt Magyarországon. A 2008-as szint a befektetési piac korai éveire emlékeztet. A befektetői aktivitás hasonlóan alakult az egész kelet-közép-európai régióban: Szlovákiában is 80 százalékkal csökkent a befektetések volumene, Csehországban 60 százalékkal volt kisebb az előző évinél, míg a kevésbé érett piacok (mint például Horvátország) tranzakció nélkül maradtak 2008 második felében.

A negatív gazdasági klíma ellenére azonban a befektetők továbbra is keresik a legfejlettebb piacokon a legjobb eszközöket a régióban.

„Úgy véljük, hogy a fenyegető környezet ellenére jó lehetőségek vannak a piacon – nyilatkozta Tim O’Sullivan, a CBRE budapesti irodájának vezető befektetési tanácsadója. „Jelen körülmények között csak az első osztályú helyszíneket és a legjobb termékeket lehet eladni. A befektetők nem keresik a kockázatos beruházásokat, mint a logisztikai ingatlanok, másodosztályú irodaházak vagy vidéki kiskereskedelmi létesítmények.”

Tim O'Sullivan hozzátette: “A nagy tőkeáttétellel finanszírozó befektetők ideje lejárt. Mivel a bankok hitelezési politikája továbbra is szűkmarkú marad, 2009-ben a saját tőkééből finanszírozó befektetők lesznek aktívak a piacon. Míg eddig a projekt akár 80 százalékáig is lehetett hitelt felvenni, ma ez az arány 50% közelére csökkent. Azonban a fejlesztőknek és befektetőknek reményt adhat az, hogy a bankok a hitelezésükből élnek. Várhatóan 2009 második felében a régi és biztos ügyfelek kapnak finanszírozást, bár a saját tőke aránya biztos, hogy magasabb lesz, mint két évvel ezelőtt.”

A CB Richard Ellis szakértői elképzelhetőnek tartják, hogy néhány ingatlantulajdonos kényszereladást fog végrehajtani az év folyamán. A jó bérbeadottságú, magas jövedelemtermelő képességű ingatlanok lesznek népszerűek, míg a másodosztályú minőségű és elhelyezkedésű eszközök kikerülnek a befektetők érdeklődési köréből.

Az ilyen ingatlanok esetében további áralkalmazkodás várható. Az árazást illetően erős a bizonytalanság, mivel kevés tranzakció történik a piacon. A jelenlegi hozamokat nehéz pontosan meghatározni, azonban az elvárt hozamok emelkedéséről konszenzus van a piacon – további emelkedés várható 2009 folyamán, amíg az eladók és a vevők várakozásai végre találkozni fognak.